Waarborgsomterug.nl | Pelswijk Advocatuur
Ben jij een expat? student? arbeidsmigrant?
En heeft jouw verhuurder onterecht de waarborgsom ingehouden? Lees dan snel verder!
Weigert jouw verhuurder om de waarborgsom terug te betalen?
Waarschijnlijk ben je op deze pagina beland, omdat je in de vervelende situatie zit dat jouw verhuurder na het einde van de huurovereenkomst weigert om (een deel van) jouw waarborgsom terug te betalen. En omdat de waarborgsom gelijk staat aan één en soms wel tot drie keer de huur die je maandelijks hebt betaald, is het mooi meegenomen voor de verhuurder.
Of je een expat, student of reguliere huurder bent, helaas komen dit soort praktijken in Nederland geregeld voor. Vaak stelt de verhuurder dat je de huurwoning niet schoon heeft achtergelaten, dat er gebreken aan de huurwoning zijn, dat bepaalde voorwerpen kwijt zijn of dat je de muur of vloer heeft beschadigd. De herstelkosten zijn volgens de verhuurder dan vaak gelijk aan of flink hoger dan de waarborgsom die je bij aanvang van de huurovereenkomst hebt betaald. Doorgaans is er helemaal geen sprake van schade of gebreken, maar van normale slijtage aan de woning, waar je als huurder helemaal niet aansprakelijk voor bent.
Verhuurders speculeren erop dat je als huurder het er toch uiteindelijk bij laat zitten. Vooral als je een expat bent en inmiddels verhuisd bent naar een ander land wil je vaak niet nog de tijd en energie erin steken om jouw waarborgsom terug te krijgen.
Maar de belangrijkste reden waarom huurders het erbij laten zitten is omdat het simpelweg niet loont om er een zaak van te maken. Een advocaat kost gemiddeld € 200 per uur ex btw en is op zijn minst 10 uur bezig met o.a. het bestuderen van de stukken, opstellen van de sommatie en het uiteindelijk voeren van een gerechtelijke procedure. In het beste scenario ben je al € 2.420 kwijt aan jouw advocaat, terwijl de waarborgsom in sommige gevallen niet eens € 2.000 is. In het beste scenario heb je dan wel de zaak gewonnen, maar heeft het je toch meer gekost. En nee, in Nederland werkt het niet zo als in de Verenigde Staten waar de verliezende partij de advocaatkosten van de winnende partij moet betalen. Verhuurders zijn zich hiervan bewust, waardoor zij in in de meeste gevallen er nog mee weg komen ook.
Daarom ben je op deze website op het juiste adres! Ik kan voor je procederen bij de rechtbank op basis van door de overheid gesubsidieerde rechtsbijstand of op basis van een uniek, speciaal all-in tarief. Bekijk de prijzen voor meer informatie.
Je kan mij een e-mail zenden, bellen op mijn mobiele of mij een appje sturen via WhatsApp.
Team Pelswijk Advocatuur staat voor je klaar!
De prijzen
Ik kan je op twee manieren bijstaan.
Gesubsidieerde rechtsbijstand
Kom je in aanmerking voor door de overheid gesubsidieerde rechtsbijstand? Het antwoord op die vraag kan je vinden in de onderstaande tabel. Je dient te kijken naar jouw bruto inkomen van twee jaar geleden, dus van 2023, omdat dat al definitief is vastgesteld door de belastingdienst. Kort gezegd komt het erop neer dat jouw inkomen van twee jaar geleden niet hoger mag zijn geweest dan € 33.200 bruto op jaarbasis als alleenstaande. Indien je op dit moment een relatie hebt mag het gezamenlijk inkomen van jullie beiden in 2023 niet hoger zijn geweest dan € 46.900. Voor meer informatie over gesubsidieerde rechtsbijstand kan je de site van de Raad voor Rechtsbijstand raadplegen.
Voorbeeld: Je hebt als alleenstaande in 2023 € 22.500 verdiend, dan is je eigen bijdrage € 176. Indien je als koppel in 2023 gezamenlijk € 35.000 hebt verdiend dan is je eigen bijdrage € 570.
| Alleenstaand | Eigen bijdrage | Gehuwd, samenwonend of eenoudergezin |
|---|---|---|
| t/m € 23.600 | € 176 | t/m € 32.800 |
| € 23.601 - € 24.300 | € 380 | € 32.801 - € 33.900 |
| € 24.301 - € 25.800 | € 570 | € 33.901 - € 35.500 |
| € 25.801 - € 27.900 | € 762 | € 35.501 - € 39.700 |
| € 27.901 - € 33.200 | € 951 | € 39.701 - € 46.900 |
| Boven de € 33.200 | Aanvrager komt niet in aanmerking voor een toevoeging | Boven de € 46.900 |
All-in tarief
Je kan ook gebruik maken van mijn service door middel van het all-in tarief. Dat tarief bestaat uit een eenmalig bedrag zo lang er geen gerechtelijke procedure wordt gestart, het zogenaamde minnelijke traject. Indien er wel een gerechtelijke procedure noodzakelijk is komt hier nog een bedrag bij. De bedragen zijn afhankelijk van de hoogte van de waarborgsom. Alle bedragen zijn inclusief btw.
Voorbeeld: Stel je voor dat je waarborgsom hebt betaald van € 2.000. Dan kan ik voor je aan de slag voor € 500. Met een beetje geluk betaalt de verhuurder na een aantal berichten van mij de volledige (of een deel van de) waarborgsom terug. Mocht dit niet het geval zijn, omdat de verhuurder bijvoorbeeld niet eens reageert op mijn sommaties, dan kan je er op dat moment voor kiezen om een gerechtelijke procedure te starten. In dat geval dien je nog eens € 500 te betalen voor de gehele gerechtelijke procedure.
| Waarborgsom | Minnelijk traject | Gerechtelijke procedure | Totale kosten |
|---|---|---|---|
| < € 1.500 | € 500 | € 250 | € 750 |
| € 1.501 - € 2.500 | € 500 | € 500 | € 1.000 |
| € 2.501 - € 4.000 | € 750 | € 500 | € 1.250 |
| € 4.001 - € 6.000 | € 750 | € 1.000 | € 1.750 |
| € 6.001 - € 8.000 | € 1.000 | € 2.000 | € 3.000 |
| € 8.001 - € 10.000 | € 1.250 | € 2.250 | € 3.500 |
Over mij
Ik ben Lorenzo M.J. Pelswijk en sinds 2012 advocaat. Sinds enkele jaren ben ik mijn eigen kantoor genaamd Pelswijk Advocatuur gestart. Ik werk samen met Arslan & Arslan Advocaten in Amsterdam en ben gespecialiseerd in het huurrecht. Door de jaren heen heb ik veel zaken van expats behandeld. Daardoor kwam ik er achter dat er veel expats, studenten, arbeidsmigranten en andere huurders hun waarborgsommen niet terugkrijgen, terwijl er in de meeste gevallen helemaal niets aan de hand was en er sprake was van normale slijtage aan de woning.
Om deze praktijk een halt toe te roepen ben ik deze website gestart, zodat huurders toch een manier hebben om hun waarborgsom terug te krijgen.
Wat zeggen tevreden klanten?
Blogs
Kennisbank
Hier kan je interessante uitspraken lezen over waarborgsommen. De kennisbank wordt regelmatig vernieuwd met relevante uitspraken.
Frequently Asked Questions
Wanneer moet de verhuurder de waarborgsom uiterlijk terugbetalen?
Volgens art. 7:261b BW dient de verhuurder binnen twee weken na beëindiging van de huurovereenkomst. Let op, is er sprake van schade aan de woning, dan mag de verhuurder de waarborgsom binnen 30 dagen na verrekening van aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot het herstel van de schade.
Hoe hoog mag de waarborgsom maximaal zijn?
Volgens art. 7:261b bedraagt de waarborgsom ten hoogste tweemaal de huurprijs. Met huurprijs wordt de zogenaamde kale huurprijs bedoeld, dus zonder servicekosten.
Wat is normale slijtage?
Een woning is bedoeld om in geleefd te worden. Indien je bijvoorbeeld een nieuwe appartement betrekt met pas geverfde muren en een nieuwe houten vloeren zijn enkele kleine schades, gebruikssporten en slijtage te verwachten. Dit wordt gezien als normale slijtage en hoeft de huurder niet te herstellen bij het einde van de huurovereenkomst.
Ik heb bij aanvang van de huurovereenkomst geen check-in rapport getekend, is dat goed?
Het is in ieder geval niet in uw nadeel indien uw verhuurder stelt dat er bij het einde van de huurovereenkomst schade aan de woning is, maar een check-in rapport ontbreekt. Immers, dat betekent volgens art. 7:224 lid 2 BW dat de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. Met alle schade dus. Uiteraard mag de verhuurder bewijzen dat die schade er nog niet was bij aanvang van de huurovereenkomst.
De verhuurder wil nog steeds schade verrekenen met de waarborgsom nadat het check-out rapport is ondertekend, mag dat?
Uit vaste jurisprudentie volgt dat indien er bij de eindinspectie geen gebreken meer zijn genoteerd de staat van het gehuurde is aanvaard. Het uitgangspunt is namelijk dat een huurder in redelijkheid alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor het herstel van de opleverpunten die zijn vermeld in het check-out rapport. Met opleverpunten waar de verhuurder na de eindinspectie mee komt aanzetten, hoeft in principe geen rekening mee te worden gehouden (behalve als er verborgen gebreken zijn).
De verhuurder wil mijn waarborgsom niet terugbetalen, moet ik de sleutel dan wel inleveren?
Ook al houdt de verhuurder onterecht de waarborgsom onder zich is het toch te adviseren om de sleutel in te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. Indien u dat niet doet zou een rechter namelijk kunnen oordelen dat u de woning niet heeft opgeleverd, omdat u nog over de sleutel beschikt. U zou dan zelfs nog verplicht kunnen worden om de huur of een gebruiksvergoeding te betalen over de periode waarin u de sleutel niet heeft ingevelerd.
Ik heb de woning al schoongemaakt bij oplevering, nu brengt de verhuurder alsnog schoonmaakkosten in rekening, mag dat?
Een woning hoeft niet brandschoon te worden opgeleverd, voldoende is als de woning bezemschoon wordt opgeleverd.
Er heeft alleen een eindinspectie plaatsgevonden, maar geen voorlopige inspectie, wat nu?
Het doel van een voorlopige inspectie is om de huurders de gelegenheid te geven om zelf gebreken aan de woning te herstellen. In het geval huurders geen gelegenheid hebben gehad om vóór het einde van de huur de eventueel bestaande gebreken zelf te herstellen, mag de verhuurder alleen herstelkosten voor die gebreken in rekening brengen c.q. met de waarborgsom verrekenen, waarvan het huurders ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat zij deze bij oplevering hadden dienen op te heffen en/of te herstellen.
